商铺转让的六种方式

发布时间：2022-08-03 热度：773

商铺转让的六种方式

／案例背景

小明要将自有商铺卖给小红，商铺计税基础1000万元，售价2000万元。销售商铺需要缴纳的税费有个人所得税、增值税、土地增值税、城市维护建设税（以下简称“城建税”）及教育费附加、契税、印花税。

小明很可能采取以下方式：

方式一：依法交税。小明与小红按2000万元签订不动产转让合同，并按2000万元申报纳税。

方式二：阴阳合同。小明与小红签署阴阳合同。

方式三：买家包税。小明与小红协商，买家承担税费。

方式四：小明成立个人独资企业，将商铺投入个人独资企业中，再转让该个人独资企业给小红。

方式五：小明以某相熟的非营利组织（有免税资格）约定，小明将该商铺捐赠给非营利组织，然后该非营利组织再将房屋捐赠或销售给小红。

方式六：小明将商铺作为投资成立A公司，后将A公司股权转让给小红。

／税务风险

上述六种方式中，除方式一外，其他几种方式，均有不同程度的违法或者税务风险：

方式二为阴阳合同，属于偷税行为，是故意少申报应纳税所得额或进行虚假申报。

方式三钻的是税收征管的空子，目前不动产转让征税，对买家包税是否影响正常销售价格，是否需要进行销售收入的调整，税收征管上没有定论。实际税收征管中，税务机关往往没有进行调整。而且，在合同中，交易双方并不会写明买家包税。而以司法拍卖为例，买家包税的不动产拍卖，税务机关往往也以拍卖成交价计税，并没有要求进行不含税价格的还原调整，但存在要求还原计税的风险。

方式四钻的是税收征管的空子，以及税务机关对政策理解的差异。当小明将商铺投入到个人独资企业时，由于个人独资企业不具有独立法人资格，财产所有权属于投资者，所以不要缴纳相关税费。而当小明转让个人独资企业时，有的税务机关认为，商铺仍在个人独资企业名下，并没有发生产权转移，所以不征收土地增值税和增值税等税费。但是，由于个人独资企业非法人，不能对商铺拥有所有权，所以商铺的所有权一直是属于投资者的，当小明转让个人独资企业时，个人独资企业的财产所有权就属于小红所有，即商铺的财产所有权已经属于小红，小明实施转让商铺的交易行为。小明向企业投入商铺时，以为产权属于自己，没有发生转移，那么就不交税。转让企业时，商铺又登记在企业名下，产权也没有转移，当然不用交税。这明显是逻辑错误，钻的是税务人员对产权是否转移理解的空子。

方式五是利用非营利组织的特殊身份进行偷税。小明先是虚假捐赠，以无偿捐赠给公益组织规避捐赠环节的纳税义务，接着利用非营利组织再通过其他方式将资金回流给小明。非营利组织由于有税务上的免税资格，大量收入属于企业所得税免税收入，但是支出却能在企业所得税前列示，所以非营利组织一般有大额的税前未弥补亏损，再销售商铺给小红，销售所得用于弥补亏损不会产生企业所得税。这个方式同时涉及税务上的虚假申报及非营利组织管理上的违规行为。

方式六实质是通过转让股权的方式转让不动产，规避土地增值税。小明用商铺投资设立公司的时候，不征土地增值税。后来转让A公司股权，也不涉及增值税。在税法政策层面，并不违法。但是该方式只是推迟了土地增值税的纳税时间，并将*终的土地增值税转移给了A公司。小红收购A公司股权后，需要以A公司的名义运营该商铺，而不能以自然人的身份运营，*终是否节税，仍然需要具体测算。