增转租环节，降低房产税

发布时间：2022-08-05 热度：464

增转租环节，降低房产税

//案例背景

甲房地产开发公司2019年开发某商品住宅项目，公司决定自持地下车位，并以公司办证名义，于办理银行贷款抵押。该住宅项目共500个车位，建造成本5000万元，每个车位停车费每月300元，临时停车费按照时长每次5元～20元，由于入住率不高，长租业主约200户。当地采用从价计征房产税，按原值的70％计算房产余值。

//筹划方案

【方案一】房地产公司直接收取长租业主的停车费，全年收取含税租金720000元（300×200×12)，据此需要按照从租计征缴纳房产税为79266.06元（720000÷1.09×12%)，同时需对未长租的车位按照从价计征缴纳房产税360000元（50000000÷500×300×1.2%)，合计应缴房产税439266.06元。

【方案二】房地产公司直接收取长租业主的停车费，全年收取含税租金720000元（300×200×12)，同时将剩余车位按每月每个150元出租给物业公司全年可收取含税租金540000元（150×300×12)，房地产公司全年应缴房产税138715.60元（1260000÷1.09×12%)。

【方案三】房地产公司为了确保公司稳定的租金收益，将全部车位按每月每个150元出租给物业公司。全年可收取含税租金900000元（150×500×12)，房地产公司全年应

缴房产税99082.57元（900000÷1.09×12%)，物业公司不需要缴纳房产税。

//筹划风险

从上述方案对比可以看出，采用整体转租的房产税*低，但是这一结论基于转租房产不征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发【1986】90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”由于此条例仅规定产权所有人才是房产税的纳税义务人，而转租行为人不是产权所有人，因此，从法理上来讲，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转租行为人缴纳房产税。目前全国并没有对转租是否征收房产税进行统一，由于房产税属于地方税，因此各地的执行口径并不一致，尽管普遍认为转租行为人不需要就其取得的转租收入缴纳房产税，那出租人就有可能利用这一点进行节税。但是査阅各地与房产税相关的文件，整体而言，对转租行为不征房产税为主流的意见。目前仍然在执行转租行为按照差额征收房产税的仅有吉林省，《吉林省地方税务局明确房产税土地使用税有关政策的通知》《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发【2006】42号）第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”

//筹划细节

（1）了解当地有关转租的房产相关税收政策。

在具体操作时需要提前了解当地对于转租是否征收房产税。如果当地对转租不征收房产税，则方案可行，否则方案就没有意义，甚至可能导致流转税增加。

（2）控制低价的合理范围。

整体租赁后再转租给承租户，整租与单户租赁存在价格差异是很正常的商业行为，只要控制在合理范围，不要出现价格明显偏低，是完全可行的，不必担心会被税务机关调整。

（3）对不同方案的总税费。

如果房产价值较高且存在部分闲置时，也可以考虑以低价租赁方式降低房产税，前提是因为租赁而产生的增值税及附加税费、房产税和所得税总和低于从价计征的房产税。